坪単価とは?坪単価の計算方法と正しい使い方

坪単価とは?坪単価の計算方法と正しい使い方

坪単価」とは、1坪あたりの建築費を算出したものです。
この坪単価は、ハウスメーカーの単価を比較したり、住宅費用の目安として幅広く広く使われていますが、実のところ、正確な比較・価格の算出ができるものではありません。

多くの場合、間違った坪単価の使われ方がされているのが現状です。
坪単価は、ハウスメーカーによって基準が「延床面積」と「施工面積」の2種類あり、そのメーカーがどちらを使って坪単価を出しているのかは分かりません。さらに、建てる家の大きさや人件費の関係で、地域によっても平均坪単価は変わってきます。

このページでは、坪単価の定義や計算方法、平米への換算と言った基本的な部分はもちろんのこと、「床面積を小さくすると坪単価は高くなる」「同じ面積でも坪単価は変わる」といった勘違いしやすいポイントまでご紹介。
坪単価の正しい知識・使い方を身につけて、上手に活用しましょう。

坪単価とは「1坪あたりの建築費用」

「坪単価」とは、家の延床面積1坪あたりの建築費のことです。
一般的に家を建てる費用の目安として参考にされていますが、実は「本体価格」しか考慮されていないため、非常にあいまいな金額とも言えます。

実際に家を建てるときに必要な費用は、本体価格・付帯工事費・諸費用の3つで、本体価格が総額の7~8割を占めます。つまり、坪単価だけを参考にしてしまうと、残りの2~3割を考慮せずに予算を決めることになるということです。

実際にかかる費用とのギャップに驚くことがないよう、坪単価に”含まれている費用”と”含まれていない費用”を把握しておきましょう。

ここでは、坪単価とは?その計算方法は?といった基本的な部分や、坪単価に含まれる費用、一緒に覚えておくと便利な平米単価をご紹介します。

坪単価の計算の方法は?

坪単価の計算方法は、「本体価格」を「延床面積」で割るだけ。
この延床面積とは、各階の床面積の合計のことで、例えば3階建の家なら、1階・2階・3階の床面積を合計したものを指します。

坪単価の計算式

建物の本体価格(円)」÷「延床面積(坪)」=「坪単価(円)

具体的な数字で見ると、本体価格が2,500万円で延床面積が50坪の場合、
2,500万円 ÷ 50坪 = 50万円 となります。

逆に、坪単価が50万円で延床面積が60坪の家であれば、
50万円 × 60坪 = 3,000万円 と総額が分かります。

また、不動産取引の中では、坪数だけでなく平米という単位も頻繁に使われるため、坪単価と一緒に平米単価も覚えておくと便利です。

一緒に覚えておきたい「平米単価」

平米単価」とは、その名の通り家の床面積1平米(1㎡)あたりの建築費のことです。
坪単価と平米単価の違いは、基準が1坪なのか1㎡なのかだけで、単位以外に大きな差はありません。

しかし、不動産取引上の表記は平方メートルで記載される一方、私たちの間では坪数で考える習慣が根強く残っています。書類上では平米、会話では坪数といった状況でも対応できるよう、一緒に平米単価も覚えておくと、住宅メーカー担当者とのやり取りもスムーズに進められるはずです。

平米単価の計算式

建物の本体価格(円)」÷「延床面積(㎡)」=「平米単価(円)

上の計算式を見て分かるように、違いは延床面積の単位だけなので、平米単価から坪単価への換算は、単純に平米を坪数に換算するだけ。

平米を坪数に換算するときは、0.3025を掛ける
例)平米 × 0.3025 = 坪数
200㎡ × 0.3025 = 60.5坪

坪数を平米に換算するときは、0.3025で割る
例)坪数 ÷ 0.3025 = 平米
60.5坪 ÷ 0.3025 = 200㎡

このように「0.3025」という数字を覚えるだけで簡単に換算できるので、取引中の会話でややこしくならないためにも、ぜひご活用ください。

坪単価に”含まれるもの”と”含まれないもの”

建築費の目安として広く使われている坪単価ですが、計算式を見てもわかるように、坪単価に含まれている費用は本体価格だけ。そのため、坪単価だけを目安に家を建てようとすると、実際に必要な費用とのギャップに驚くことになります。

注文住宅の建築に必要な費用は、「本体価格」「付帯工事費」「諸費用」と大きく3つです。

住宅本体の費用内訳
1 本体工事費 住宅本体にかかる費用のこと。基礎工事から家の骨組み、屋根や内外装、設備などが本体工事費に含まれます。一般的な本体工事費の割合は、総費用の約7~8割とされています。
2 付帯工事費 住宅本体以外にかかる費用のこと。フェンスや門扉、アプローチや庭の植栽など「外構工事」をはじめ、「屋外給排水工事」や建替えの「解体工事費」「地盤改良費」などが付帯工事費に含まれます。付帯工事費の割合は、総費用の約2~3割とされています。
3 諸費用(その他費用) 住宅ローン手数料や登記費用、各種保険や不動産取得税や固定資産税、地盤調査費など住宅の工事以外にかかる手数料のこと。諸費用の割合は、総費用の約1割ほどとされています。

つまり、坪単価に含まれる費用は総額の7~8割で、残りの2~3割は考慮されていません。一見、小さな数字に見えるかもしれませんが、注文住宅の建築に必要な費用は数千万円。例えば3,000万円の2~3割は、600~900万円もの費用になります。

注文住宅を建てるための費用の内訳、家づくりの価格相場などについては、「家を建てるための費用・予算はどれくらい?」「注文住宅の価格相場と予算決め・費用を抑えるコツ」でまとめてご紹介しています。住宅の本体価格から坪単価が計算されているのを初めて知った方、住宅本体以外の費用がどれだけ掛かるのか詳しく知りたい方など、こちらの記事も合わせてご覧になってください。

家を建てるための費用・予算はどれくらい?

注文住宅で家を建てるための費用は、「本体工事費」「付帯工事費」「諸費用」の3種類。そして、土地を購入するための費用は、「土地代」と「諸費用」の2種類です。予算オーバーしないためにも、いつどんな費用が必要なのか、あらかじめ資金計画に組み込んでおきましょう。

注文住宅の相場・価格はいくら?平均予算と坪数で分かる!家を建てる費用の目安

注文住宅の価格・相場は「坪数」「予定地」「土地のアリ・ナシ」によって大きく違い、住宅メーカーの選択次第で価格や予算の相場も随分変わります。『平均的な相場より費用を安く抑えて理想の注文住宅を建てたい!』と考える方必見!注文住宅の相場や費用、予算決めの方法やコストダウンのコツなどまとめました。

坪単価を参考にする際は、「総額の7~8割しか含まれていない」ことを念頭に置いて、あくまで大まかな目安であることを覚えておきましょう。

そして、もう一つ注意しておきたいポイントが「ハウスメーカーによって計算方法が違う」ことです。次はこちらを詳しくご説明します。

ハウスメーカーによって坪単価の計算方法が違う?

実は、坪単価の計算方法はハウスメーカーによって基準が異なります。多くの方が、坪単価の価格を参考にして、住宅メーカーや住宅プランを比較しますが、何を基準とした坪単価なのか?が分からなければ比べようがないのです。

ハウスメーカーによって、基準とする床面積が「延床面積」と「施工面積」の2パターンあり、延床面積は建築基準法に基づいた決まりがある一方、施工面積はハウスメーカーのさじ加減で決まります。

そのため、施工面積を基準にした方が本来含まれない床面積も計算に加えることができ、坪単価を安く見せることができてしまいます。坪単価でハウスメーカーを比較する際は、必ずどちらの床面積を基準にしているのか確認しておきましょう。

それでは、延床面積と施工面積、違う基準で坪単価を計算した場合、実際にどれくらい金額が変わるのか?ご紹介いたします。

ハウスメーカーによって基準が違う「延床面積」と「施工面積」

延床面積と施工面積の大きな違いは、「面積に含める部分が決まっているかどうか」です。

延床面積は、建築基準法に基づき建物各階の床面積を合計した面積のことで、吹き抜け部分や玄関ポーチなどは含まないといった決まりがあります。

延床面積を基準にした坪単価の計算

一方、施工面積は、特に決まった基準がなく、ハウスメーカーによって基準が異なる面積です。そのため、吹き抜け部分や玄関ポーチといった、延床面積には含まれない部分まで算入することがほとんどです。

延床面積を基準にした坪単価の計算

上の間取りを例にしても分かるように、延床面積が37.6坪で施工面積は42.3坪と、施工面積は延床面積よりも大きくなることがほとんどです。もちろん、計算に使う床面積が変わるということは、算出される坪単価にも大きな価格差が出ることになります。

次は、この2つの基準によって坪単価がどれくらい変化するのか?実際の価格差を見てみましょう。

実際に坪単価の違いを見てみよう

本体価格3,000万円・延床面積が50坪・施工面積55坪の家で考えてみると、

延床面積を基準にした場合
3,000万円 ÷ 50坪 = 60万円

施工面積を基準にした場合
3,000万円 ÷ 55坪 = 54.5万円

このように、施工面積を基準にすることで、本来の坪単価よりも安く見せることができます。ハウスメーカーとしては、少しでも安く見せて契約を取りたいのが正直なところです。
坪単価を参考にする際は、あらかじめ延床面積と施工面積のどちらを基準にしているのか確認しておきましょう。

また、坪単価は基準にする床面積の違いだけでなく、地域によっても平均額が変動します。次は、「都道府県別の坪単価ランキング」と「なぜ地域によって坪単価が変わるのか?」をご紹介します。

【平均坪単価ランキング】地域によって坪単価の平均は違う

賃貸マンションの家賃相場が都道府県によって違うように、坪単価も地域によってその平均価格は大きく変わります。

東京都の平均坪単価が106.5万円なのに対して、青森県では75.9万円と、決してその差は小さくありません。理由としては、人件費の価格差や家の大きさの違いによるもので、首都圏の坪単価は高く、地方は安い傾向にあります。

坪単価が安いメーカーを見つけたと思ったら、その地域では高いメーカーだった。といった失敗をしないためにも、身の回りのハウスメーカー・工務店の坪単価を比較するときには、その地域の平均金額も考慮して比較しましょう。

都道府県別 平均坪単価ランキング

まずは、都道府県別の平均坪単価ランキングを見てみましょう。
以下のランキングは、「2018年度フラット35利用者調査」を元に作成しているため、「本体価格 ÷ 延床面積」ではなく「実際に支払った費用 ÷ 延床面積」となっています。

つまり、付帯工事費や諸費用といった、本来は坪単価に含まれない費用も含めて算出しているため、より現実的な目安として使える金額となっています。

平均よりも高ければ高品質な家が、低ければ低品質な家が建つということではありませんが、坪単価が極端に高い・安いメーカーを避けることで予算オーバーや欠陥住宅のリスクを避けることができるでしょう。

都道府県 平均坪単価
東京都 106.5万円
神奈川県 98.4万円
沖縄県 96.0万円
山口県 93.6万円
大阪府 93.3万円
千葉県 91.6万円
埼玉県 90.8万円
愛知県 90.6万円
京都府 90.2万円
兵庫県 90.2万円
滋賀県 89.2万円
岐阜県 88.9万円
岡山県 88.6万円
静岡県 88.4万円
広島県 87.6万円
長野県 87.6万円
福岡県 87.0万円
高知県 86.9万円
奈良県 86.9万円
佐賀県 86.7万円
三重県 86.1万円
和歌山県 85.9万円
徳島県 85.7万円
茨城県 85.7万円
福島県 85.5万円
熊本県 85.5万円
愛媛県 85.1万円
長崎県 84.7万円
香川県 84.4万円
大分県 84.3万円
栃木県 83.4万円
鹿児島県 83.3万円
鳥取県 83.2万円
群馬県 82.9万円
山梨県 81.8万円
北海道 81.4万円
新潟県 81.3万円
宮城県 81.3万円
宮崎県 80.5万円
岩手県 79.1万円
福井県 78.8万円
富山県 78.0万円
山形県 78.0万円
島根県 77.7万円
石川県 77.1万円
秋田県 76.7万円
青森県 75.9万円

なぜ地域によって坪単価が違うのか?

前述したように、坪単価は地域によって平均額に差があり、東京と青森では1.4倍もの差があります。そもそも、なぜ地域によってこのような差が出るのでしょうか?

地域によって平均坪単価に差がある大きな理由は
人件費の価格差…地方ほど人件費が安いため、本体価格も安く提供できる
家の大きさの違い…地方は土地に余裕があるため、大きな家を建てやすい
といったことが挙げられます。

ランキングを見ても分かるように「首都圏の坪単価は高く、反対に地方は安い」傾向にあります。つまり、同じ県の中でも同じように、都市部とそれ以外では坪単価が変わる可能性が高いと言えます。

特に、土地を持っている方は、その近隣のハウスメーカーに依頼することを考えがちだと思います。少し範囲を広げて探すだけで、坪単価を下げることができるかもしれません。

また、「【ハウスメーカー別・坪単価一覧】注文住宅/工務店の坪単価を徹底比較」では、全22社のハウスメーカーの坪単価を一覧で公開しています。ハウスメーカー選びのポイントとして、こちらの記事も合わせて参考にして下さい。

【ハウスメーカー別・坪単価一覧】注文住宅/工務店の坪単価を徹底比較

「全22社!ハウスメーカー別・坪単価一覧」大手・中堅・工務店など数多く存在するハウスメーカーの坪単価、特徴を詳しくご紹介します!また、注文住宅を建てる上で覚えておくべき”坪単価の意外な落とし穴”も合わせてご紹介。

坪単価は床面積が小さいほど高い?勘違いしやすい3つのポイント

敷地面積と住宅購入費のバランスに関して、基本的な考え方としては「床面積が大きいほど本体価格が高くなり、面積が小さな家ほど価格は安く」なります。しかし、坪単価にして考えた場合はその逆で、「延床面積が小さくなると単価は高くなる」傾向にあります。

その理由の一つとして、トイレ・キッチン・お風呂といった住宅設備の数や大工さんの人件費は、床面積が小さくなっても変わらないからです。本体価格がさほど変わらない中、床面積だけが小さくなることで、1坪あたりにかかる費用は逆に高くなってしまうのです。

このように、坪単価には勘違いしやすい落とし穴があり、これらを知らないまま比較・目安に使ってしまうと大きな失敗に繋がってしまいます。ここでは、きちんと坪単価を目安に使うためにも、勘違いしやすい3つのポイントをご紹介します。

床面積が小さくなるほど坪単価は高くなる

前述したように、床面積を小さくした場合、全体的な価格は安くなったとしても坪単価でみると逆に高く算出されることがあります。「本体価格 ÷ 延床面積」という計算式から分かるように、坪単価を安くするためには分子である本体価格を安くする必要があります。

しかし、床面積が小さくなったからといって、
・キッチンやトイレなどの住宅設備の数
・設備の設置や調整のための費用
・建築資材の運搬費や人件費
といった費用は、床面積には左右されません。

そのため、延床面積を小さくしたからといって本体価格はそこまで安くならず、分母だけが小さくなるので、結果的に坪単価は高く算出されます

とは言っても、全体的な価格で考えれば、小さくした面積分の費用は安くなっているはずです。坪単価が高い(安い)=家の価格が高い(安い)ではなく、坪単価はあくまで「1坪あたりいくら使っているか」の目安でしかないことを忘れないようにしましょう。

仕様や設備のグレードが坪単価に大きく影響する

先ほどご紹介したように、床面積が小さくなるほど坪単価は高くなるケースも考えられます。同じような理由から、坪単価は「住宅設備や仕様のグレードが大きく影響する」ということも、ぜひ頭の墨に置いておくようにして下さい。

坪単価は、分子にあたる住宅の本体価格が膨らむと単価が高くなり、分母にあたる延床面積が大きくなると安くなります。この坪単価を大きく左右させる「本体価格」の2~3割を占めているのが住宅設備費です

この住宅設備費には、キッチンやトイレ、お風呂といった生活するために必要な費用が含まれています。この住宅設備のグレードを高く見積もると、延床面積は変わらず住宅設備費を含む本体価格が高くなるため、結果、坪単価でみると割高となるのです。

つまり、「坪単価が安い=住宅設備のグレードも低い」という見方もできるということです。今回は分かりやすく住宅設備を例にしましたが、当然、耐震・耐久性などを左右する住宅構造についても同じことがいえます。ハウスメーカーを比較する際は、坪単価の安さだけでなく、住宅設備・構造の違いなどにも目を向けるようにしましょう。

同じ床面積でも坪単価が変わることがある

坪単価は、床面積だけでなく住宅の形状によっても大きく変わります。
たとえば、同じ床面積の「2階建住宅」と「平屋住宅」、どちらの方が坪単価が高くなるかというと、実は「平屋住宅」の方が高くなることが多いと言われています。(多くの方は、縦に長くなる2階建て住宅と考えるのではないでしょうか?)

住宅本体にかかる建築費のうち、建材コストが大きく掛かるのが「基礎工事」と「屋根工事」です。そのため、1階部分の面積を広く設計される平屋住宅の方が、基礎面積とそれを覆う屋根の建材コストが高くなり、坪単価も割高になると考えれているのです。(住宅の設計次第で坪単価は大きく変わるため、あくまで一般的な目安としてお考え下さい。)

この他、分かりやすい例として下記の画像をご覧ください。
いずれも同じ36㎡の面積ですが、一辺が6mの正方形であれば外周は24m、4mと9mの長方形だとすると外周は26mと、2mの差が生まれます。この二つを住宅の形状とすると、長方形の方が外周を覆う壁材などの材料費が多くなるため、坪単価が高くなるのです。

同じ床面積でも坪単価が変わる

この、坪単価と住宅形状の関係性は、住宅購入費を抑えるためのコストダウンにも役立てることができます。たとえば、1階と2階の床面積を同じにしたり、屋根の形をシンプルにするなどで、住宅本体の価格(坪単価)を抑える方法です。

この他にも、坪単価に着目したコストダウンの方法や節約アイデアは数多く、マイホームづくりを実現させた幅広い方に活用されています。こうした家づくりのアイデアについても、他のページにてまとめていますので、今回の坪単価を基礎知識として合わせてご覧になってください。

まとめ:坪単価とは?坪単価の計算方法と正しい使い方

ここまで、坪単価とは?計算方法は?といった基本的な部分から、ハウスメーカーや地域によって坪単価が変わる理由、そして勘違いしやすい3つのポイントについてご紹介しました。

この記事を最後までご覧になった方の中には、「結局、坪単価って役に立たないのでは?」と思われる方もいるかも知れません。ハウスメーカーの比較や住宅費用の目安を確認するために、坪単価が広く使われていますが、これまでご紹介したように、坪単価を変動させる多くの要因がある上、ハウスメーカーによって坪単価の算出基準が違うため、正確に比較をすることはできません。

坪単価の正しい使い方は「同じハウスメーカーの商品を比較」することです。
同じメーカーであれば基準も同じ。坪単価30万円と50万円なら、確実に30万円の方が安いと言い切れます。そのため、設備や仕様、デザインの違いから、どれくらいの価格差があるのかを比較することができるのです。

坪単価は、正確な費用を出すためのものではなく、あくまで大まかな目安を知るためのもの、ということを念頭に置いて上手に活用しましょう。

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