【家を建てる手順】注文住宅を購入する流れと期間

【家を建てる手順】注文住宅を購入する流れと期間

アイデア・こだわりを自由に盛込んだ、理想の家を建てることができる注文住宅。
家づくりのイメージに沿った自由な設計ができる反面、「必要な手続きや知識が多くて難しそう」と、ぼやーっとした不安を真っ先に思い浮かべてしまう方もいるのではないでしょうか?

さらに、巷では「理想のマイホームは3回目に建てた家」なんて言われていますが、多くの方は『いやいや、一回で理想の家を建てたい!!』と考えるはず。

では、理想のマイホームを建てるためにはまず、何をすべきなのか?
それは、家づくりの流れ・段取りを把握することです。

あらかじめ、家が建つまでの流れや期間、必要な手続きや注意点などを把握しておくことで、実際に家づくりをスタートしたときに、段取り良くスムーズな進行ができます。理想のマイホーム作りの実現に一歩近づくわけです。

ここでは、地盤調査のタイミング、仮契約の注意点、失敗しやすい住宅設備の決定など、あらかじめ知っておくべき知識を交えて「注文住宅を建てる手順・流れ」をご紹介します。

注文住宅で家を建てる流れと期間

まずは、注文住宅で家を建てる「手順」と完成までの「流れ」、その全体像を見てみましょう。

STEP1
  • 建てたい家のイメージをまとめる
  • 資金計画を立てる
STEP2
  • 住宅メーカーを探す
  • 土地を探す
STEP3
(2~3ヶ月)
  • 敷地調査・地盤調査を依頼
  • 概算見積もりから住宅メーカーを比較
  • 【仮契約】住宅メーカーに設計を依頼
STEP4
(2~3ヶ月)
  • 土地を購入
  • 間取り図などから建物プランを決定
  • 外観や住宅設備など詳細の決定
STEP5
(約1ヶ月)
  • 【本契約】見積もり・返済計画を確認して契約
  • 住宅ローンの申し込み
  • 建築確認申請
STEP6
(6~8ヶ月)
  • 着工と地鎮祭・上棟式
  • 完成と内覧会(施主検査)
  • 引き渡しとローンの実行

STEP1:家づくりのイメージ作り・資金計画を立てる

建てたい家のイメージやこだわりをまとめる

注文住宅で建てる家づくりの醍醐味と言えば、自分の要望・こだわりを自由に盛り込めることです。自由な設計ができる分、こどもの成長や自分たちの老後なども踏まえ、生活スタイルの変化に沿った家づくりのイメージを具体的にまとめることが重要です。たとえば、

  • 「お風呂はゆったり浸かれるように広くしたい」
  • 「我が子の成長を見守れる広めのダイニングキッチンにしたい」
  • 「子供が自立したら、一階をリフォームしてカフェ店舗にしたい」

といったように、将来性を考慮した理想の家をイメージしましょう。

もちろん、家は家族が生活する場所なので家族みんなの要望を取り入れ、皆が快適に過ごせる理想の家を目指してください。

自己資金や融資・返済スケジュールなど、資金計画を立てる

次に、家づくりに必要な自己資金を確認して、融資・返済スケジュールなどの「資金計画と予算」を立てていきます。

家づくりを進めていく上で、住宅ローンを活用して住宅購入や土地の購入をする人がほとんどだと思います。住宅ローンは、収入によって借入限度額が変わる上、土地のアリ・ナシでも予算が大きく変わってきます。また、住宅メーカーも銀行もなるべく多く借り入れてもらって、自社の利益を上げたいと考えるため、言われるがままに予算を決めてしまうと、毎月の支払いが苦しくなってしまうので注意が必要です。

最近では、自分で予算を算出するのは難しく、中立の意見を参考にするという意味でも、専門の住宅建築アドバイザーに相談して予算を決める方が多くなっています。もちろん、今後数十年に渡って払い続けられる金額かどうか、自分の意見も取り入れて決定しましょう。

STEP2:依頼する住宅メーカー・家を建てる土地を探す

家づくりを依頼する施工会社(ハウスメーカー・工務店)を探す

住宅メーカー選びは、家づくりにおいて最も重要視する項目です。

住宅メーカーによっては、住宅本体の価格の安さを売りにする会社もあれば、耐震・耐久性などの構造(工法)に力を入れているなど、住宅メーカーごとの特徴や費用の目安が大きく異なります。そのため、いくつかの候補を絞った上で、複数の住宅メーカーの中から依頼先を選んでいくように進めます。

この住宅メーカー選びに十分な時間を掛けられないと、「別の住宅メーカーなら同じ条件で安く建てられた」といった【価格や費用の失敗】や、「こちらの要望と住宅メーカーの特徴が合わず、こだわりが実現できなかった」などの【建てた後の後悔】といった、苦い失敗経験をしてしまう大きな原因になってしまいます。

効率よく複数の住宅メーカーを比較するために、多くの方は「無料のカタログ請求」や「住宅展示場を回る」、この二つの方法から始めます。最も効率よく複数の住宅メーカーを比較するオススメの方法は、『カタログ請求で複数の住宅メーカーを比較したのち、候補を絞って住宅展示場を回る。』です。

なぜかというと、住宅展示場に訪問した場合、およそ1社あたり2時間ほど拘束されてしまうため、頑張っても1日で数社しか回ることができません。住宅メーカーの特徴や価格の目安を知らずに展示場に入ってしまうと、あまり参考にならない営業マンのセールストークに何時間も付き合ってしまうことにも。

あらかじめ、インターネットで取り寄せた住宅メーカーのカタログが手元にあれば、候補となる住宅メーカーを数社に絞り込むことができる上、その特徴や大凡の坪単価など、費用の目安も付けられるので、効率よく住宅メーカーを選ぶことができます。

届いたカタログを家族みんなで眺めながら、アレコレ相談しつつ家づくりのイメージを固めていくことができるので、忙しい方や効率よく進めたい方にとっては大きなメリットになるはずです。
またこうした時間が、家づくりの工程の中でも、一番楽しい時間だったりします。

不動産会社(施工会社)を通じて条件に合った土地を探す

ある程度、住宅メーカーの候補やその特徴などが把握できてくれば、次は、家を建てる土地探しをスタートします。

後悔・失敗しないために!抑えておくべき「土地探しの手順」

  1. 大まかなエリア」を決める
  2. 建物と土地の「予算配分」を決める
  3. 土地に求める条件に「順位」を付ける
  4. 土地の「法規的制限」を知る
  5. 実際に「ハウスメーカー」or「不動産会社」で土地探し
  6. 用途地域」で土地の周辺環境を確認
  7. 現地」で細かなポイントをチェック

土地は場所によって費用が異なり、同じ大きさでも都市部と地方では1,000万円も変わることがあります。勤め先や学校など、一生住み続けることを念頭に置いて場所を絞り、予算とのバランスを考慮して理想の土地を探しましょう。

いくつか土地を探す方法がありますが、中でもオススメは「施工会社に依頼して土地を探す」ことです。多くの場合、「不動産会社」か「住宅メーカー」のいずれかに土地探しをお願いします。

STEP3:土地の地盤調査と仮契約

候補の敷地・地盤調査を依頼する

候補の土地が決まったら、敷地調査・地盤調査を行いましょう。

敷地調査とは、その土地の法規制や現状を調査するものです。
簡単に言うと「3階建ての家を建てても大丈夫か」、「土地の何割の大きさまで建物を建てられるか」といった条件や、測量を行って土地の高低差や境界線、水はけの状況などを調査します。また、自分で行う敷地調査として、学校・病院・スーパーまでの距離や、周辺の交通量、ゴミ置き場の位置など、そこで暮らしていくにあたって不便がないかといった調査も行うと良いでしょう。

そして地盤調査は、地盤の強さを調べ、液状化や地盤沈下の可能性がないかを調査します。
地盤調査のタイミングは、土地を購入してから行うことが多いですが「土地の購入後に地盤改良が必要ということが分かり、予算をオーバーしてしまった。」といった予想外の出費を避けるためにも、不動産・売主に許可を得てから、購入前に調査できる場合は進めておきましょう。

万一、不動産・売主の許可が降りない場合は「周囲の家の基礎部分に亀裂が多くないか」、「周辺の電柱が多方向に傾いていないか」、「周辺より低い位置にある土地は大雨の際に水が集まりやすい」といったことに注目して、自分の目で土地を確認しておきましょう。また、各都道府県の公式サイトから得られる「ハザードマップ」を確認するのも有効的です。

土地条件に合った建築プランと概算見積りから住宅メーカーを比較

次に、敷地調査で分かった正確な土地の大きさや法規制をもとに、気になった住宅メーカーに「概算見積もり(ラフプラン)」を作成してもらいます。住宅メーカーによって無料・有料が異なるので、事前に確認してから見積もりを依頼しましょう。

また、注文住宅には定価がないため「見積もりの比較」が重要です。
候補が複数社ある場合は、同じ条件で住宅メーカーに見積書を出してもらうことで、大まかな費用の概算や予算の目安を付けやすくなります。これらの費用の違いから、コストダウンできる項目なども見つけらるはずなので、別々のタイミングで見積書を取寄せるのではなく、比較できるようにまとめて依頼するようにしましょう。
また、建物の間取りや仕様が違うと金額も変わってしまうため、必ず同じ条件で依頼するようにして下さい。

【仮契約】設計を依頼して住宅メーカーを仮決定

家づくりを依頼する住宅メーカーが決まったら、さらに本格的な打合せを進めるために「仮契約」を交わし、具体的な設計プランを依頼します。この時、住宅ローンの「事前審査」も一緒に申込みましょう。

仮契約を交わすときには、一般的に10万円程度の「申込金」を支払います。
この申込金は、建築を正式に依頼する意思があることを明確に示すためのもの、つまり「あなたの会社で家を建てることはほぼ決まっています。」という意思表明として払うお金です。

まだ本契約を結んだわけではないので、万一キャンセルしても申込金は返ってくるのが一般的です。しかし、契約内容によっては返金されない旨の記述がされている場合もあるので、仮契約前にしっかりと書面を確認しておきましょう。

“仮”契約といっても、契約は契約です。
そもそも、民法には「仮契約」という定義は無く、サインをした時点でその書面に書かれていることに同意し、契約したことになります。しっかり確認・納得した上で仮契約を結びましょう。

STEP4:土地の購入・契約と建物プランの決定

土地の売買契約を結ぶ

土地の候補地が決まり、住宅メーカーとの仮契約を済ませば、いよいよ土地の購入「売買契約」を交わします。

土地の売買契約を結ぶ際は、「印紙代」「手数料」などの諸経費を支払う必要があるので、あらかじめ以下の項目を確認しておくようにしましょう。とくに、不動産会社に支払う「仲介手数料」については、土地の購入費に応じて支払い金額が大きくなるので注意が必要です。

また当然のことですが、土地の購入は一生そこで暮らすことになるかも知れない重要な契約です。契約内容をしっかり確認した上で、購入してから後悔することの無いように慎重に進めていきましょう。

土地の売買契約に掛かる諸経費
売買契約書印紙代 契約書に貼付する印紙の代金
登録免許税 司法書士に支払う報酬費と登記にかかる国税
土地の評価額の1000分の20
司法書士報酬 一般的に6万~8万円ほど
仲介手数料 不動産会社を介して土地を購入した場合の仲介手数料
「取引額 × 3% + 6万円」
不動産取得税 不動産を取得したことに対する税金。土地を先に購入した場合、都道府県税務署に申告した後、3年以内に建築することで軽減されます。
固定資産税の日割り精算分 所有権が移転する時点での税額から、その年度分の残りを清算
抵当権設定費用 抵当権(土地を借金の担保にされる権利)を登記する費用

間取り図面・外観パース、立体図などから建物プランを決定

いよいよ、住宅メーカーの担当者と打合せを重ねて「建物プラン」を決めていきます。

住宅メーカーとの打合せは、何度も繰り返し行うことになるため、家族や自分が考える家づくりのイメージやこだわりを可能な限り明確に伝えるようにして、住宅メーカーの設計資料をもとに夢のマイホームを形にしていきます。

基本的に平面図での打ち合わせが多いですが、会社によってはパースと呼ばれる立体図を活用する場合もあります。このパースを作ってもらうことで、実際にどのような家が建つのか、遠目で見た時に違和感は無いかといった点が確認できます。

特に外壁は、「サンプルで見たときは良かったけど、実際の大きさで並ぶとイメージと違う」といったことがよくあるため、外壁はなるべく大きなサンプルを確認し、可能であれば外観パースの作成を依頼してみましょう。

キッチン・お風呂・照明など、住宅設備の詳細を決定

次に、キッチンやお風呂をはじめとする住宅設備、照明やコンセントの位置・数など細かな部分まで決定していきます。

特にコンセントやネット回線は、多くの人が失敗する部分です。使わないよりも足りない方が生活に支障をきたすので、想像より少し多めに設置するのが良いでしょう。

また、浴室乾燥機や食器洗浄機などの家事を楽にしてくれる設備は、設置して困ることはありません。後で設置しようとすると割高になってしまうので、まずは実用性・利便性を重視して考えましょう。

STEP5:本契約と住宅ローンの申し込み

【本契約】見積書・返済計画を確認して建物契約

具体的な建物のプランが固まったら、次は見積書の最終確認です。

建築に関する法改正で工事中の仕様変更が難しくなっているため、変更点が無いようこの段階でしっかり見積書の内容を確認するようにしましょう。また、当初の予算内に収まっているか本当に無理なく返済できる金額か、といった費用面に関しても見落としが無いよう注意してください。

もし仮に、予算内に収まらずオーバーしている場合や、もう少し費用を安く抑えたい場合は、「値下げをしてくれたら契約します。」と交渉してみるのも一つの手です。住宅メーカーもここまで来たら契約を取りたいはずなので、このタイミングでの値切り交渉は応じてくれる可能性は十分あります。

そして、住宅プランの内容や購入費用など、すべての項目に納得できれば「本契約」を結びます。

本契約を結ぶには「手付金」を支払う必要があり、住宅の価格の5~10%が一般的な相場とされています。手付金は仮契約時に払う申し込み金とは違って、契約をキャンセルすると戻ってきません。反対に、住宅メーカー側がキャンセルした場合は、倍の金額が返還されます。

契約をキャンセルした時の手付金の扱い

  • 依頼者が契約を解除する場合、支払った手付金を放棄(手付流し)
  • 住宅メーカーが契約を解除する場合、受け取った手付金を倍額で返金(手付倍返し)

手付金は、契約をキャンセルした側にデメリットが与えられるようにするための仕組みと思っていただければ問題ありません。なお、契約のキャンセル無く順調に進んだ場合、支払った手付金は返還されますが、その手続きを省略するために、多くの場合が売買代金に充てられます。

住宅ローンの申し込み

本契約を結んだら住宅ローンを申し込みます。
住宅ローンの申込みには、大きく「融資手数料」「ローン保証料」「火災保険料」「生命保険料」の4つの諸経費がかかります。あらかじめ経費の内容と費用などを確認しておくようにしましょう。

住宅ローン申込みに掛かる諸経費
融資手数料 一般的に3万円~5万円程度。「融資額の2.16%」としているケースもある。
ローン保証料 ローンの返済が滞ってしまった際に、保証会社に立て替えてもらうための費用。相場は融資額の約0.2%。
火災保険料 住宅ローンの返済中に火災にあった際に、住宅を再建するための保険。地震保険も含めると、年間数万円~10万円前後が一般的
生命保険料 住宅ローンの借り主が死亡・高度障害状態になってしまった場合、ローンが完済される保険。遺族には返済負担が残らない。

建築確認申請

住宅ローンの申込みを済ました後は、建築確認申請を出します。
建築確認申請とは、計画した内容の家を建てて良いか、審査機関に確認を取るものです。

審査の期間は、住宅を建てる地域やその工法などによって違いますが、一週間から三週間程度で結果が出されます。建築の許可が下りた場合、「建築確認済証」が発行されるので、引き渡しの後に必ず住宅メーカーから受け取りましょう。

STEP6:着工~完成・内覧会と引き渡し

着工と地鎮祭・上棟式

「住宅購入の本契約」「住宅ローンの申込み」を完了したのち、いよいよ工事が始まります。

住宅建築の基礎工事を始める前に、その土地の神様を祭り、工事の無事を祈る「地鎮祭(じちんさい)」と呼ばれる儀式を行います。最近では実施されない場合もありますが、地鎮祭を行う場合は、神主さんに支払う費用が発生するので、あらかじめ実施するかどうかを決めておくようにしましょう。

工事が始まると、まず始めに「地盤改良」と「基礎工事」が行われます。住宅の足元になる地盤と基礎部分の重要な工事だけに、可能であれば現場に足を運んで工事の経過をチェックしておくといいでしょう。また、工事の進捗を把握できることで家づくりの実感が得られるはずです。

その後、家の骨組みにあたる「上棟」ができあがり、場合によって、大工さんの労をねぎらうという意味で「上棟式」を行います。この上棟が耐震強度の8割を担うため、基礎工事同様しっかり現場で経過を観察し、気になる部分があれば遠慮なく大工さんや現場監督に質問しましょう。

現場に訪問する際は、気になった箇所などを写真に収めておくと、万が一不備が見つかった場合の証拠として役立てることができます。また、依頼者が定期的に訪れるだけで、大工さんには良い意味でプレッシャーがかかるため、手抜き工事などの可能性も圧倒的に低くなるといったメリットもあります。建築に関する知識が無い方でもなるべく現場へ通い、大工さんや現場監督とコミュニケーションを取ることが大切です。

完成と内覧会(施主検査)

上棟から完成までの期間は、会社・工法によって様々です。
大手ハウスメーカーであれば3~4ヶ月工務店であれば5~6ヶ月が一般的な目安とされています。

家が完成すると「内覧会(施主検査)」が行われます。
これは、きちんと設計図通りに建てられているか、設置された設備は問題なく使えるか、といったチェックを行う最後の機会です。

傷・位置・数・大きさ・動作など全ての項目をチェックしますが、自分では見逃してしまう可能性があるとお考えの方は、建築士に依頼して同席してもらうと、より正確にチェックをしてもらうことができます。また、内覧会で見つかったミスを直してもらう期間も考えて、内覧会の日程は引き渡しの2週間以上前が望ましいでしょう。

引き渡しとローンの実行

引き渡しとは、家の鍵を受け取ることです。
つまり、完成した家に納得したので代金を支払いますということになります。

繰り返しになりますが、内覧会を通して必ず全箇所をチェックし、不備が残ったまま引き渡しを受けることながいよう注意しましょう。

また、住宅ローンは家を担保にお金を借りるものなので、工事中はその担保となる建物がまだ存在しないため、一般的に工事代金は「つなぎ融資」にて支払われています。引渡し後、なるべく早く登記を済ませ、住宅ローンが実行されたらつなぎ融資を精算しましょう。

「家を建てる手順・注文住宅を購入する流れと期間」のまとめ

ここまで「建てたい家のイメージづくり」~「完成した住宅の引渡し」までを、6つのSTEPでご紹介してきましたが、家を建てる手順や住宅購入の流れ・期間を把握できたでしょうか。

冒頭でもお伝えしましたが、理想のマイホームを建てるにはまず、家づくりの流れ・段取りを把握することが大切です。あらかじめ、家が建つまでの流れや期間、必要な手続きや注意点などを把握しておけば、家づくりがスタートしたとき、段取り良くスムーズな進行ができるようになります。

今回ご紹介したこの記事の他、家づくりに必要な各工程については別のページでも深く掘り下げてまとめています。注文住宅ができるまでの流れの中で、もう少し詳しく知りたい工程があれば、そちらの記事も併せてご覧になってください。